Hoppa över menyGamla InternetbankenNordea Business

Se över ekonomin lika viktigt som att gå på visning

Att köpa en bostadsrätt innebär i praktiken att du köper en andel i en bostadsrättsförening. Du äger alltså inte din egen lägenhet, men som medlem får du nyttja den på obestämd tid. Eftersom föreningen är den egentliga ägaren kan dess ekonomi också påverka din egen ekonomiska situation, exempelvis genom högre månadsavgifter.

Ju större andel du köper desto större risk. Innan du börjar buda är det därför lika viktigt att gå igenom föreningens årsredovisning som att undersöka lägenhetens skick under visningen. 

Checklista: så granskar du föreningens årsredovisning

När du granskar en årsredovisning är det viktigt att tolka siffrorna i förhållande till varandra och försöka förstå varför de ser ut som de gör. Här går vi igenom de viktigaste posterna att se över. 

Årsavgift per kvadratmeter?
Lån per kvadratmeter?
Ränta och amortering
Större renoveringar i plan?
Hur sköts föreningen?

Hur hög är föreningens årsavgift per kvadratmeter?

Som medlem i en bostadsrättsförening betalar du en avgift varje månad. Månadsavgiften ska täcka föreningens gemensamma utgifter. Utgifter som ränta för eventuella lån, samt kostnader för löpande underhåll och de renoveringar som behöver göras.

Det här bör du undersöka

Det kan vara svårt att uppskatta om årsavgiften (månadsavgift x 12) till en viss bostadsrätt är hög eller låg. Ett tips är att jämföra årsavgiften per kvadratmeter med andra liknande bostadsrätter i närområdet för att få en bättre uppfattning.

Titta också på vad som ingår i månadsavgiften. En hög avgift behöver inte innebära att föreningen har dålig ekonomi. Det kan till exempel bero på att de har en bra amorteringstakt på sina lån. Eller att föreningen satt avgiften så de bygger upp en buffert för framtida räntehöjningar eller ökade driftskostnader. Ta också reda på om det finns några beslut på planerade avgiftshöjningar. 

Hur stora är föreningens lån per kvadratmeter?

Storleken på föreningens lån i förhållande till dess totalyta ger en bra fingervisning om hur ekonomin mår.

En förening med lån som understiger 5 000 kronor per kvadratmeter brukar jämförelsevis räknas som lågt belånad och vara ett bra riktmärke. Skulle föreningen ha lån på mer än 10 000 kronor per kvadratmeter är det bra att undersöka varför.

Det här bör du undersöka

Kolla på vad lånens storlek beror på. Stora lån kan exempelvis bero på att lägenheten är nyproducerad. En nyare förening har vanligtvis en lite högre skuldsättning. Det kan också innebära att föreningen utfört stora underhåll som stambyte eller fönsterrenovering.

Har föreningen inga lån, men måste genomföra stora renoveringar inom den närmsta tiden, bör du undersöka hur dessa ska finansieras och hur det kommer påverka avgiften.

Vilken ränta lånar föreningen till och amorterar de på sina lån?

Titta på om föreningen valt att binda lånen eller inte, samt hur löptiden för dessa ser ut. Undersök också om föreningen amorterar på sina lån. En amorteringstakt på en till två procent om året är ett bra riktmärke.

Att amortera har flera fördelar. För det första är lägenheter i lågt belånade föreningar attraktiva på bostadsmarknaden. Generellt sett säljs de för högre belopp än lägenheter i föreningar med stora lån.

Ju mindre lån en förening har desto mindre känslig är man också för eventuella räntehöjningar, som i sin tur kan påverka månadsavgiften på sikt.

Planerar föreningen några större renoveringar?

Titta på hur föreningens underhållsplan ser ut. Oftast redovisas detta i årsredovisningen, annars kan du alltid be om underhållsplanen eller fråga föreningens styrelse direkt.

Exempel på större åtgärder som kan komma att påverka din månadsavgift är stambyte, byte av tak eller renovering av hissar och fönster. Det är viktigt att föreningar planerar sin ekonomi för att skapa utrymme att finansiera kommande underhållsbehov.

Undersök också om föreningen planerar några större underhållsarbeten i närtid och hur ska de i så fall finansieras.

Hur sköts föreningen?

Var uppmärksam på hur föreningen sköts. Generellt är det tryggt om exempelvis administrativ förvaltning köps från specialiserade stora brf-förvaltare. Då säkerställs att nödvändiga register, system och processer funkar.

Mindre föreningar innebär en större risk

Mindre föreningar (färre än tio lägenheter) är känsligare än stora. Det är generellt svårare att rekrytera styrelse och det finns en ökad risk avseende kassaflöde.

Om ett hushåll i en förening med fem lägenheter slutar betala avgift, får det mycket större konsekvenser än i en förening med femtio lägenheter. I föreningar med få lägenheter får varje lägenhet ett större andelstal. Det innebär att varje medlem får bära en större del av risken vid negativa händelser i föreningens ekonomi. 

Är det fortfarande svårt att förstå – be om hjälp

Tycker du ändå det är svårt att tolka årsredovisningen på egen hand är det smart att be om hjälp. Enklast är att höra av dig till din mäklare. Ett annat alternativ är att kontakta föreningens styrelse direkt.

Kontakta oss