Ett dolt fel är ett fel som fanns redan när du köpte bostaden, som inte kunde upptäckas vid en undersökning innan köpet.
Det finns fyra kriterier som ska vara uppfyllda för att något ska räknas som ett dolt fel:
• Felet ska ha funnits vid köptillfället.
• Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning.
• Felet ska inte vara förväntat utifrån skick, ålder och konstruktion.
• Felet skall ha påverkat bostadens marknadsvärde .
Dolda fel i hus regleras av jordabalken. Grundprincipen är att ett dolt fel inte ska gå att upptäcka vid en noggrann undersökning av hela fastigheten. I korthet innebär lagen att säljaren av en fastighet har ansvar för dolda fel i 10 år efter det att köparen fått tillträde. Läs mer om vad som gäller för hus här.
Dolda fel i bostadsrätt skiljer sig något från dolda fel i hus. Fel i bostadsrätt regleras nämligen av köplagen. Du behöver reklamera fel i bostadsrätt inom två år från att du tillrätt. Du kan läsa mer om dolda fel i bostadsrätt här.
I en bostadsrätt finns de mest vanliga felen ofta i våtutrymmen, till exempel i badrummet. Vanliga orsaker är felaktigt utförda konstruktioner vilka till slut orsakar fukt, mögel och vattenskador. Ett dolt fel i bostadsrätt kan också vara felmonterade spotlights, isoleringsbrister eller skadedjur.
Vilket ansvar har mäklaren vid dolda fel?
– Mäklaren är oberoende och ska beakta både köparens och säljarens intressen, och iaktta god fastighetsmäklarsed. Som mäklare har man omsorgsplikt och upplysningsplikt. Det innebär att man måste informera köparen om sådant som kan vara av betydelse och påverka affärsbeslutet.
Skulle det efter tillträdet uppstå en diskussion om dolda fel, får mäklaren inte agera ombud mellan köpare och säljare. Du blir istället hänvisad till en jurist eller kundombudsman.
Vad ska man som köpare tänka på inför och under en visning?
– Kom påläst till visningen, var frågvis och titta ordentligt på bostaden. På så sätt kan du på plats själv se de brister som säljaren eller besiktningsmannen uppgett. Passa även på att ställa kompletterande frågor till mäklaren.
Vilka är dina bästa tips för att undvika dolda fel?
– Det viktigaste som köpare är att göra en grundlig undersökning av bostaden, eftersom undersökningsplikten stäcker sig långt. Det kan vara bra att ta reda på om det finns en dolda fel-försäkring, som kan gynna även för dig som köpare.
Som säljare är det viktigt att vara noggrann när du fyller i frågelistan. Det som upplysts där kan nämligen inte bli ett dolt fel. Överväg också att teckna en dolda fel-försäkring, som kan minska eventuell oro efter försäljning.
Och sist med inte minst – våga prata med din mäklare! Vi är måna om både säljare och köpare känner sig trygga och välinformerade genom hela försäljningsprocessen.
MäklarhusetÖppnas i nytt fönster är fastighetsmäklaren med lång erfarenhet och stor lokalkännedom.
Malin Borg, försäkringsförmedlare på Gallagher, berättar om fördelarna med en försäkring för dolda fel :
– En dolda fel-försäkring kan vara en viktig trygghet för både köpare och säljare. Den täcker utredning, ersättning och eventuella tvister som kan uppstå på grund av fel som köparen reklamerar till säljaren. Sådana situationer kan vara komplicerade att själva hantera. Försäkringen träder då in och hjälper båda parter i utredningen av ansvarsfrågan. Jordabalken och försäkringsvillkoren styr, tillsammans med andra viktiga dokument från försäljningen och köpet.
– Vad en dolda-fel försäkring omfattar, undantar och begränsar kan variera stort på marknaden. Det är därför viktigt att jämföra försäkringsvillkoren noggrant, något som vi på Gallagher gärna hjälper till med. Genom att välja försäkring för dolda fel kan du minimera risken för framtida problem, förklarar Malin.
Som husköpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att du innan köpet noggrant bör granska fastigheten för att upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och ställer höga krav på dig som köpare. Det är ditt ansvar att upptäcka fel som kan identifieras vid en noggrann undersökning. Säljaren ansvarar enbart för dolda fel, det vill säga sådana som inte kan upptäckas trots noggrann undersökning.
Utöver att noga granska utrymmen och installationer, såsom tak, dränering, el- och VVS-system samt byggnadens konstruktion, bör du även ställa frågor till säljaren och granska huspärmen.
Du kan välja att besiktiga fastigheten själv, eller ta hjälp av en besiktningsman.
För förstagångsköpare utan kunskaper om hur man bedömer en bostads eventuella brister och risker är det vanligast att anlita en besiktningsman. Joachim Jansson, kunnig inom överlåtelsebesiktning på Sustera, förklarar:
– Under en besiktning tittar en besiktningstekniker på synliga fel och brister samt bedömer byggnadens ålder och skick. Byggnaden delas in i områden både invändigt och utvändigt. Besiktningsteknikern sammanställer sina upptäckter och graderar dem efter allvarlighetsgrad, berättar Joachim.
I vissa fall kan säljaren ha besiktigat fastigheten inför försäljningen. För att tillgodoräkna sig delar av undersökningsplikten kan köparen då boka en genomgång av besiktningen.
– Då får köparen som praxis besiktningen och ansvaret för att den är korrekt utförd skriven på sig. Det underlättar vid reklamationer eller om man upptäcker att det finns anledning att ifrågasätta uppgifterna i besiktningsutlåtandet, förklarar Joachim.
Som säljare har du upplysningsplikt. Det innebär att du ska upplysa om kända brister. Lämnar säljaren upplysningar om misstanke om fel och brister, så utökas köparens undersökningsplikt. Detsamma gäller om besiktningsmannen inte haft möjlighet att syna exempelvis tak, krypgrunder eller andra utrymmen som varit belamrade med bohag under besiktningstillfället.
Det händer att säljare inte uppfyller sin upplysningsplikt på grund av hemmablindhet. Vanliga problem som förbises är dåligt tryck i duschar, defekta vitvaror och golvvärme. Om säljaren undanhåller viktiga brister, kan köparen ha rätt till prisreduktion i efterhand. Därför är det viktigt att noggrant redogöra för alla upplevda fel i bostaden.
Undersökningsplikt för bostadsrätt finns inte inskrivet i lag. Men undersök alltid lägenheten noga.
Låter du bli har du nämligen inte rätt till ersättning av säljaren, för fel du borde upptäckt.
.svg)
