Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är när en opartisk besiktningsman undersöker ett hus skick vid en bostadsaffär. Överlåtelsebesiktningar görs främst på fastigheter. Köper du en bostadsrätt rekommenderar vi dig dock att undersöka bostaden noggrant själv innan du skriver kontrakt.

Varför gör man en överlåtelsebesiktning?

Som köpare har du en så kallad undersökningsplikt. Det innebär att du själv ansvarar för att hitta fel och brister med huset innan du skriver på köpekontraktet.

Ofta gör säljaren en besiktning som du får ta del av, men det friar dig inte från undersökningsplikten. Därför kan det vara klokt att själv anlita en professionell besiktningsman. Var gärna själv med på besiktningen så att du kan ställa frågor.

Säljaren har upplysningsplikt

Säljare av en bostad har alltid upplysningsplikt. Det innebär att de måste ge köparen information om fel och brister de känner till med bostaden.

Om köparen upptäcker dolda fel i efterhand kan de kräva ett prisavdrag eller att felet åtgärdas. Upplysningsplikten gäller både vid köp av hus och bostadsrätter.

När ska överlåtelsebesiktningen göras?

Det bästa är att göra besiktningen innan du skriver på kontraktet. Men ibland kan det gå fort mellan att du har vunnit en budgivning och kontraktet ska skrivas. Då kan du göra besiktningen i efterhand.

I så fall kan du ha med besiktning som ett villkor i kontraktet och besikta efter att kontraktet är skrivet. Se då till att det är tydligt specificerat i kontraktet vad som är en godkänd besiktning. Specificera även villkor som säger att du har rätt att dra dig ur köpet om besiktningen inte godkänns.

Du kan kräva att upptäckta fel åtgärdas – eller få sänkt pris

Om besiktningsmannen upptäcker fel som sänker bostadens värde, kan du begära att felen åtgärdas eller att priset sänks. Du kan även ha rätt att häva köpet.

Det kan vara skönt att säljaren åtgärdar felen åt dig. Då slipper du ta på dig arbete som du inte hade räknat med. Å andra sidan gör ett sänkt pris på bostaden att du själv kan välja hantverkare. Det kan vara ett bra alternativ om du vill vara säker på att allt blir så som du vill.

Hur går en överlåtelsebesiktning till?

Överlåtelsebesiktning börjar med att en godkänd besiktningsman går igenom de handlingar som ägaren av huset har bistått med. Det kan till exempel vara ritningar, bygglov och andra tekniska beskrivningar som besiktningsmannen anser vara relevanta.

Därefter pratar besiktningsmannen med säljaren, för att ställa kompletterande frågor och få reda på sådant som inte framgår av dokumentationen. Det kan röra sig om exempelvis underhåll, skador eller renoveringar.

Besiktningsmannen gör en okulärbesiktning

Nästa steg är att besiktningsmannen gör en okulärbesiktning. Då undersöker hen alla synliga och tillgängliga ytor i huset, och antecknar sina iakttagelser. Undersökningen innefattar alla rum, förråd, källare, vind, tak, balkong och garage. Även husets fasader och marken runt byggnaden undersöks.

Under okulärbesiktningen undersöker besiktningsmannen huset enbart genom att titta, känna, lyssna och lukta. Hen tar alltså inte hjälp av några instrument eller hjälpmedel. Det är därför viktigt att du undviker starka lukter i hemmet. Det kan vara rengöringsmedel eller doftljus, som gör att till exempel mögelskador blir svårare att upptäcka.

En slutgiltig bedömning av fastighetens skick görs

Besiktningsmannen bedömer därefter om det finns en påtaglig risk att fastigheten har väsentliga brister, som inte framkom under okulärbesiktningen. Bedömningen baseras på det skriftliga underlaget, samtalet med säljaren och besiktningsmannens egna anteckningar från den okulära besiktningen.

De eventuella riskerna redovisas sedan i en rapport, som innefattar en riskanalys och en motivering. Besiktningsmannen kommer även med en rekommendation kring hur felen bör åtgärdas.

Vad ingår inte i överlåtelsebesiktningen?

Det som vanligtvis inte ingår i en överlåtelsebesiktning är undersökning av specifika installationer, som 

  • el
  • vatten
  • värme
  • toalett
  • vitvaror
  • ventilation
  • eldstad eller skorsten. 

Vill du få dessa professionellt undersökta behöver du anställa en fackman med expertis inom respektive område.

Andra undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, som till exempel radon- eller fuktmätning, ingår inte heller i en vanlig överlåtelsebesiktning. Inte heller besiktning av mark som inte är i direkt anslutning till byggnaderna på fastigheten.

Checklista: Förbered dig inför en husbesiktning

Inför en husbesiktning finns det vissa åtgärder du kan ta för att underlätta för besiktningsmannen:

  • plocka bort eller flytta saker som står i vägen, t ex i skåp eller förråd
  • gör rent på de platser som ska undersökas, t ex golv, golvbrunnar, väggar och tak
  • kontrollera att det finns inspektionsluckor till vind och krypgrund, och att det finns stegar så att luckorna går att nå
  • undvik starka dofter i huset, t ex rengöringsmedel eller doftljus, som kan dölja eventuell mögellukt
  • ta bort fronten på badkaret eller duschkabinen så att badrumsgolvet blir lättåtkomligt
  • skotta bort eventuell snö runt huset – de delar av fasaden som är täckta av snö ingår inte i besiktningen.

Vanliga frågor om husbesiktning

Behöver du hjälp?