Hoppa över menyGamla InternetbankenNordea Business

Vad är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och uthyrning av egenägd bostad?

I dagligt tal används begreppet andrahandsuthyrning ofta för all typ av uthyrning av bostäder. Det kan vara fastigheter, bostadsrätter eller hyresrätter. Men om du hyr ut en bostad du äger – som en bostadsrätt, villa, fritidshus eller ägarlägenhet – är det juridiskt sett ingen andrahandsuthyrning. Då är det en förstahandsuthyrning och kallas då för uthyrning av egenägd bostad.

Skulle du däremot vara förstahandshyresgäst, till exempel om du bor i en hyresrätt, och hyra ut din bostad, då blir det en andrahandsuthyrning.

På den här sidan använder vi det generella begreppet andrahandsuthyrning. Fokus kommer främst ligga på uthyrning av bostadsrätter, alltså uthyrning av egenägd bostad.

Hyr ut din bostadsrätt – det här ska du tänka på

Innan du hyr ut din bostadsrätt finns det en del saker du behöver tänka på, och regler du behöver förhålla dig till. Här går vi igenom det viktigaste.

Få tillstånd att hyra ut
Hitta hyresgäst
Sätt en skälig hyra
Kontrakt och inventarieförteckning

Skaffa tillstånd att hyra ut din bostadsrätt

Det första du behöver göra är att ansöka om tillstånd att hyra ut din lägenhet hos din bostadsrättsförening. Varje förening har olika stadgar, där det framgår vilka regler som gäller vid uthyrning.

Oftast måste du ha ett bra skäl till att hyra ut din bostad. Att köpa en bostadsrätt enbart för att hyra ut den och tjäna pengar är generellt inte tillåtet. Exempel på giltiga skäl kan vara att du

  • ska jobba, studera eller vårda anhörig på annan ort som du inte kan pendla till
  • vill flytta ihop med din partner för att testa hur det är att bo tillsammans
  • vill hyra ut lägenheten till ditt barn eller någon annan nära anhörig
  • har svårt att få bostaden såld på grund av marknadsläget.

Kolla med din bostadsrättsförening för att vara säker på vilka regler som gäller där. Om din ansökan om uthyrning skulle bli nekad, har du ofta rätt att överklaga beslutet hos Hyresnämnden.

Uthyrning av ägarlägenheter kräver inget tillstånd

Ägarlägenheter skiljer sig från bostadsrätter på så sätt att de räknas som fastigheter, precis som hus och villor. Det innebär att du äger bostaden fullt ut, och inte bara rätten att bo i den.

Du behöver därför inte ta hänsyn till en förenings stadgar för att få hyra ut lägenheten. Däremot behöver du ta hänsyn till lagen om uthyrning av egen bostad.

Hitta hyresgäst

När du hyr ut din bostad i andra hand är det viktigt att du hittar en hyresgäst som du kan lita på och känner dig trygg med. Hyresgästen behöver dessutom bli godkänd av bostadsrättsförening för att du ska få hyra ut din lägenhet.

Hur du hittar din hyresgäst är såklart upp till dig. Vårt tips är att du börjar att höra med vänner, kollegor och bekanta, om de känner någon som är i behov av en bostad. På så sätt kan någon du känner förhoppningsvis gå i god för att personen i fråga är pålitlig och skötsam.

Lägg ut en bostadsannons

Ett annat alternativ är att lägga ut en annons för bostaden på till exempel Blocket, Facebook eller i din lokala tidning. För att öka dina chanser att få många ansökningar, är det bra att i annonsen inkludera

  • lägenhetens boyta och antal rum
  • under vilken period du hyr ut lägenheten, med in- och utflyttningsdatum
  • vilken hyra du planerar att ta ut
  • vad som ingår i hyran, t ex värme, tv och bredband
  • bilder på både lägenheten och området runtomkring
  • eventuella krav på hyresgästen, som att hen ska vara rökfri, ha en viss inkomst eller fast anställning.

Så väljer du rätt hyresgäst

Det kan vara svårt att hitta en passande hyresgäst – det bästa är ofta en kombination av referenser och din egna magkänsla. Börja med att be om en referens från en tidigare hyresvärd. På så sätt kan du få reda på hur personen har skött sig, och utifrån det avgöra om du vill gå vidare med personen.

Du kan även be den ansökande göra en kreditupplysning på sig själv. Det är gratis att göra för privatpersoner en gång per år. Då kan du se om personen har några betalningsanmärkningar, vilket kan vara ett tecken på att de har, eller har haft, problem med ekonomin. Även ett arbetsgivarintyg, som bevisar att de har en anställning, kan vara bra att be om.

Bjud in folk till visning

När du har samlat in det grundläggande underlaget kan du sålla bort de som inte uppfyller dina krav. De ansökande du väljer att gå vidare med kan du bjuda in till en visning. Då får du träffa dem på riktigt och få en uppfattning om hur personerna är.

Det är både en chans för de potentiella hyresgästerna att titta på lägenheten, och för dig som hyresvärd att fatta ditt slutgiltiga beslut.

Komplettera ansökan till bostadsrättsföreningen

När du har hittat din hyresgäst kan du ibland behöva komplettera din ansökan till bostadsrättsföreningen. De brukar nämligen vilja godkänna personen du hyr ut din lägenhet till.

Oftast handlar det om att föreningen vill vara säker på att hyresgästen är ansvarsfull och kommer betala hyran. Därför kan den kreditupplysning du bett hyresgästen göra på sig själv vara ett bra underlag att visa upp.

Sätt en skälig hyra för din bostadsrätt

Alla bostäder som hyrs ut måste göra det med en så kallad skälig hyra. Hyran ska med andra ord anses vara rimlig för det man får, och inte vara alldeles för hög. Om en hyresgäst anser att hyran är oskälig kan de anmäla det till hyresnämnden och begära att få hyran sänkt.

Vad som anses vara en skälig hyra skiljer sig beroende på om det rör sig om en hyresrätt, bostadsrätt eller ett hus. Det beror också på om bostaden hyrs ut i första eller andra hand.

En skälig hyra baseras på driftkostnad och kapitalkostnad

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand – eller uthyrning av egenägd bostad som det kallas – ska hyresvärden och hyresgästen tillsammans komma överens om en skälig hyra. För att hyran ska anses vara skälig ska den täcka driftkostnader och kapitalkostnaden för bostaden.

Driftkostnad – kostnaderna för att bo i ditt hem

Driftkostnaden är de kringkostnader som kommer med att bo i en bostad. Det kan till exempel röra sig om el, värme, vatten och avgiften till bostadsrättsföreningen.

I driftkostnaderna kan det även tillkomma ett påslag om du hyr ut din lägenhet möblerad. Då har du som hyresvärd rätt att ta ut lite extra i hyra för att kompensera för slitaget av möblerna.

Här kan du läsa mer om driftkostnad och vad som ingår. För att räkna ut din ungefärliga driftkostnad kan du använda Konsumentverkets budgetkalkyl.

Kapitalkostnad – kostnaden för att ha dina pengar i bostaden

Kapitalkostnaden för din bostadsrätt är den uppskattade kostnad som kommer med att ha ditt kapital bundet i bostaden.

För att räkna ut kapitalkostnaden utgår du ifrån avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. En skälig avkastningsränta anses ligga ungefär två procent över riksbankens referensränta.

Så räknar du ut en skälig hyra för bostadsrätter i andra hand

För att räkna ut en skälig hyra för din bostadsrätt börjar du med att ta din bostads marknadspris och multiplicera med avkastningsräntan.

Sedan delar du den summan med tolv och adderar dina driftkostnader, inklusive månadsavgift till föreningen. Summan du får fram är en skälig månadshyra för din bostadsrätt.

Räkneexempel för en skälig hyra

I det här exemplet räknar vi med att en skälig avkastningsränta ligger på fyra procent. Låt oss sedan säga att din bostadsrätt är värd 2 000 000 kronor, med en månadsavgift på 2 000 kronor, och att övriga driftkostnader för till exempel el, vatten och bredband är på 1 000 kronor i månaden. Då kan du ta ut en skälig månadshyra på 9 667 kronor i månaden.

2 000 000 * 0,04 / 12 = 6 667

6 667 + 2 000 + 1 000 = 9 667

Skriv andrahandskontrakt och inventarielista

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand behöver du skriva ett andrahandskontrakt med hyresgästen. Det finns mallar för hyreskontrakt på nätet, men det tryggaste är oftast att anlita en specialiserad jurist. Är du kund i Nordea får du rabatt på juridiska tjänster med vår samarbetspartner Familjens jurist.

Inventarieförteckning – om du hyr ut möblerat

Om du hyr ut din lägenhet möblerad behöver du även skriva en så kallad inventarieförteckning, eller inventarielista. Det är en lista över de möbler som du lämnar kvar i lägenheten.

Det är även bra att upprätta ett protokoll över eventuella skador som finns i bostaden. Det är nämligen din skyldighet som hyresvärd att kunna bevisa att nya skador har uppstått under uthyrningstiden.

Du kan gå igenom det tillsammans med hyresgästen innan inflyttningen, så att ni båda känner till de eventuella skador som finns. Det kan även vara bra att ta bilder på skadorna.

Hyresgästen behöver en egen hemförsäkring

I samband med inflyttningen är det även bra om hyresgästen tecknar sin egen hemförsäkring. En hemförsäkring är nämligen knuten till personen, så din hemförsäkring kommer inte täcka din hyresgäst.

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är det bra om du fortfarande har kvar din hemförsäkring med bostadsrättstillägg. På så sätt är din lägenhet försäkrad om något skulle hända när din hyresgäst inte är där.

Skatt vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter

När du hyr ut en bostadsrätt i andra hand behöver du betala skatt på de hyresintäkter du får in. I deklarationen redovisas hyresintäkterna på samma sätt som inkomst av kapital.

Du får göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per år och bostad. Det innebär att du bara betalar skatt på de hyresintäkter som överstiger den summan. Hyr du ut din bostad för mindre än 40 000 kronor per år behöver du alltså inte betala någon skatt.

Förutom schablonavdrag får du även dra av den del av avgiften som du betalat till föreningen för den tid du hyrt ut bostaden. Om någon del av avgiften avser kapitaltillskott får du inte avdrag för den delen.

Läs mer om skattereglerna för uthyrning av bostäder hos Skatteverket

Vanliga frågor om andrahandsuthyrning av bostadsrätter

Kontakta oss