Vad är ett servitut?

Ett servitut är rätten för en fastighet att använda en annan fastighet på ett bestämt sätt. För att få upprätta ett servitut måste det finnas en långsiktig anledning till att servitutet finns.

Ett av de vanligaste exemplen på servitut är ett vägservitut. Det ger någon rätten att köra med ett fordon över en annan fastighet för att komma till sin egen. Andra exempel på servitut kan vara 

  • att använda någon annans brygga som båtplats
  • nyttja någon annans brunn
  • dra avlopp och vatten över en annan fastighet.

Ett servitut kan även ge förbud mot någonting, till exempel förbud att planera träd som skymmer en annan fastighets havsutsikt.

Tjänande och härskande servitut

Den fastighet som ger ut servitutet, alltså ger någon annan en rätt eller ett förbud, kallas för den tjänande fastigheten. Den fastigheten som tar emot servitutet är den härskande.

Servitutet är tekniskt sett knutet till själva fastigheten, och inte till personen som äger den. Men så länge du äger fastigheten får du nyttja servitutet så som det är skrivet.

Vem underhåller servitutet?

Om någonting går sönder, eller behöver underhållas på något sätt, behöver det vara tydligt vem som ansvarar för det. Det kan till exempel röra sig om reparation av en brygga eller underhåll av en väg, beroende vad servitutet gäller.

Oftast är det den härskande fastigheten som står för underhållet. Men om ni vill ha det på något annat sätt går det bra att specificera det i avtalet.

Avtalsservitut och officialservitut

Det finns två olika typer av servitut – avtalsservitut och officialservitut. Skillnaden är att det ena är ett avtal mellan två fastighetsägare och det andra beslutas av Lantmäteriet. Här går vi igenom hur de båda servituten fungerar.

Avtalsservitut
Officialservitut

Avtalsservitut – mellan två fastighetsägare

Ett avtalsservitut är ett avtal mellan två fastighetsägare, som regleras av jordabalken. För att vara giltigt måste servitutet uppfylla vissa krav som finns specificerade i jordabalkens kapitel 14.

Skriv in avtalsservitutet hos Lantmäteriet

Om du vill att avtalsservitutet ska bli offentligt kan du ansöka om inskrivning av servitutet hos Lantmäteriet. Då syns servitutet på i fastighetsregistret och på fastighetsbeviset. Servitutet gäller då även om fastigheten byter ägare. Att skriva in servitutet hos Lantmäteriet är dock inget krav.

Avtalsservitut har oftast ingen tidsbegränsning

Det finns i regel ingen begränsning på hur länge ett avtalsservitut gäller. Det löper vanligtvis på tills vidare, även om fastigheten byter ägare. Men det går att tidsbegränsa avtalet, om problemet som servitutet löser är kortsiktigt. Det kan exempelvis handla om att en fastighet får använda den andras brunn, tills de har grävt klart sin egen.

Hur upphäver jag ett avtalsservitut?

För att upphäva ett avtalsservitut måste båda fastighetsägarna vara överens om att det ska upphävas. Det kan i vissa fall även upphävas om den härskande fastigheten inte har skött sig, och brutit mot servitutets regler. Eller om den härskande fastigheten inte längre behöver servitutet.

För att upphäva servitutet behöver ni skriva ett avtal om upphävning och skicka till Lantmäteriet.

Vad kostar ett avtalsservitut?

Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för att upprätta ett avtalsservitut. Du kan läsa mer om Lantmäteriets avgifter på deras hemsida.

Officialservitut – upplåts av Lantmäteriet

Ett officialservitut tillkommer genom en så kallad lantmäteriförrättning, som görs av Lantmäteriet. Eftersom det är ett myndighetsbeslut har officialservitutet en starkare ställning än ett avtalsservitut.

Enligt Lantmäteriet kan ett officialservitut endast upplåtas om det är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten. Officialservitutet redovisas i fastighetsregistret.

Ansök om officialservitut hos Lantmäteriet

Du ansöker om ett officialservitut hos Lantmäteriet. Oftast måste båda fastighetsägarna vara överens om att servitutet ska upplåtas. I vissa fall kan en upplåtelse om ett officialservitut ske på andra grunder. Men då finns det vissa andra villkor som behöver vara uppfyllda.

Hur länge gäller ett officialservitut?

Ett officialservitut har oftast ingen tidsbegränsning, utan gäller tills ett nytt beslut har fattats. Det kan dock tidsbegränsas om servitutet bara behöver gälla under en kort period. Till exempel om en fastighet behöver använda någon annans brunn medan de gräver klart sin egen.

Vad kostar ett officialservitut?

Du betalar en summa till Lantmäteriet för att de ska upplåta ett officialservitut, som oftast ligger mellan 50 000 och 100 000 kronor. Kostnaden kan dock variera från fall till fall, och beror bland annat på 

  • hur lång tid de behöver lägga ner på ärendet
  • hur fastigheten såg ut vid bildandet
  • om det redan finns servitut i fastigheten
  • och om beslutet måste förankras med kommunen.

På Lantmäteriets hemsida kan du läsa mer om kostnaden för en lantmäteriförrättning

Servitut och nyttjanderätt – vad är skillnaden?

Servitutet är kopplat till fastigheten, medan nyttjanderätten är rätten för personer, företag eller kommuner att använda en annan fastighet.

En annan skillnad är att nyttjanderätten är tidsbegränsad, ofta till 25 eller 50 år. Nyttjanderätten kan till exempel gälla arrende, hyra eller en allmän nyttjanderätt.  

Undersökningsplikt och upplysningsskyldighet

När du köper en fastighet har du ingen undersökningsplikt av servitut. Du behöver med andra ord inte ta reda på om det finns några servitut för fastigheten.

Detta gäller om du handlar i god tro. Det innebär att du inte misstänker att det finns några servitut knutna till fastigheten. Det måste alltså vara uppenbart att servitut finns.

Är det inte uppenbart, och du inte blivit informerad av varken säljaren eller mäklaren, kan servitutet falla. Då kommer den härskande fastigheten att förlorar sin rätt att nyttja den tjänande fastigheten.

Det ingår i god fastighetsmäklarsed att upplysa köparen om eventuella servitut. Men det kan alltid vara bra att fråga om du är osäker.

Vanliga frågor om servitut

Kontakta oss