Dödsbo – att sälja bostad som tillhör ett dödsbo

Dödsbo – att tänka på vid försäljning av bostad

Malin Banger, Mäklarhuset

Malin Banger - Mäklarhuset Malin Banger är fastighetsmäklare och delägare vid MäklarhusetÖppnas i nytt fönster. Här delar hon med sig av sina tips och råd kring försäljning av en bostad som tillhör ett dödsbo.

Mäklarens råd vid försäljning av bostad från dödsbo

Hur förbereder man sig för att sälja en bostad som ingår i ett dödsbo?
– Börja med att undersöka vilka juridiska handlingar som hunnit upprättas för dödsboet, och säkerställ vilka som är dödsbodelägare. Bouppteckningen görs efter dödsfallet och bör vara upprättad för att starta försäljningsprocessen. Den fungerar som ett juridiskt dokument som bekräftar dödsboets tillgångar och skulder och är nödvändig för att kunna sälja bostaden.

När bouppteckningen är färdigställd kan dödsbodelägarna påbörja processen med att sälja bostaden. Jag rekommenderar att tidigt ta kontakt med en mäklare. Mäklaren håller dödsbodelägarna informerade genom hela processen, från värdering av bostaden till köpekontrakt och tillträdesdagen.

Det kan också vara fördelaktigt att ta hjälp av en jurist. Hen kan assistera med juridiska frågor och hjälpa till med bouppteckningen, förklarar Malin.

Vilka dokument behöver vara i ordning innan försäljningsprocessen kan påbörjas?

– När dödsbodelägarna ska sälja en fastighet eller bostadsrätt behöver följande dokument vara på plats:

Bouppteckning ska vara upprättad (den behöver dock inte vara registrerad hos Skatteverket förrän på tillträdesdagen).
Testamente, om ett sådant finns.
Fastighetsutdrag (för hus eller fastighet) eller föreningens dokumentation (för bostadsrätt), samt andra handlingar som kan vara av betydelse för köparen.
Skriftliga pantbrev, om sådana finns. Ni hittar information i fastighetsutdraget som kan inhämtas hos Lantmäteriet. Saknas skriftliga pantbrev behöver ni ansöka om att döda pantbreven.

Fullmakter, om dödsbodelägaren inte deltar aktivt i försäljningen, eller om försäljningsprocessen behöver underlättas för dödsbodelägare som bor på annan ort.

Vilka skillnader finns mellan att sälja en bostadsrätt och en fastighet från ett dödsbo?
– Det finns flera viktiga skillnader att tänka på. För fastigheter måste dödsboet ansöka om lagfart. Dessutom finns det ofta fler faktorer att ta hänsyn till, såsom enskilt vatten och avlopp, servitut och skriftliga pantbrev. Vid försäljning av en fastighet ska fullmakter för dödsbodelägare vara bevittnade, vilket inte krävs vid försäljning av en bostadsrätt.

För bostadsrätter är det viktigt att kontrollera pantnoteringar och säkerställa att dödsboet inte har några skulder gentemot bostadsrättsföreningen. Det behövs ingen lagfart för bostadsrätter. Ingen registrering behöver göras hos föreningen för att dödsboet ska kunna sälja, säger Malin.

Vilka är dina råd till någon som ska sälja en bostad från ett dödsbo?
– Ett råd är att tidigt förbereda fullmakter, eftersom dödsbodelägare kan vara utspridda på olika orter. Se även till att så snart som möjligt skicka in bouppteckningen till Skatteverket, eftersom handläggningstiderna ibland är långa, förklarar Malin.

Vanliga frågor kring dödsbo

Kan man sälja en bostad från ett dödsbo innan bouppteckning gjorts?

Man bör invänta en upprättad bouppteckning innan en försäljningsprocess påbörjas. Om du säljer bostaden innan bouppteckningen är klar, kan det leda till att uppgifterna i bouppteckningen inte stämmer överens med verkligheten, vilket kan få rättsliga konsekvenser.

Hur deklarerar man ett dödsbo vid försäljning av en fastighet eller bostadsrätt?

För att deklarera ett dödsbo vid försäljning inom tre år från dödsfallet används samma blankett som för privatpersoner. Du fyller i en K5-blankett för fastighet eller K6-blankett för bostadsrätt.

Kapitalvinstskatten, även kallad reavinstskatten, ligger på 22 procent av vinsten och ska betalas året efter försäljningsåret.

Vad gäller vid försäljning av hus från dödsbo?

Vid försäljning av en fastighet behöver dödsboet ansöka om lagfart. Det finns också ofta flera andra aspekter att beakta, såsom enskilt vatten och avlopp, servitut, skriftliga pantbrev och andra eventuella belastningar.

Bra att känna till är att fullmakter för dödsbodelägare måste vara bevittnade vid försäljning av en fastighet.

Vad gäller vid försäljning av bostadsrätt från dödsbo?

Vid försäljning av bostadsrätt från ett dödsbo är det viktigt att undersöka pantnoteringar och kontrollera att dödsboet inte har skulder till bostadsrättsföreningen.

Till skillnad från fastigheter krävs ingen lagfart för bostadsrätter, och det behövs inte heller någon registrering hos föreningen för att dödsboet ska kunna sälja bostadsrätten.

Hur fungerar lagfart för dödsbo?

Lagfart för dödsbo, även kallad dödsbolagfart, är nödvändig för att kunna överlåta eller sälja fastigheten. För att registrera dödsboet som ägare till en fastighet ansöker man om dödsbolagfart hos Lantmäteriet.

Därefter kan arvtagaren eller köparen ansöka om egen lagfart, med handlingar som arvskifte eller testamente som underlag.

Vem ansvarar för fel i bostaden vid försäljning från dödsbo?

Ansvar för fel ligger normalt hos dödsboet, inte hos den enskilda dödsbodelägaren. Dödsboet kan använda en generell friskrivningsklausul i köpeavtalet. En sådan klausul kan befria säljaren från ansvar för dolda fel, men den kan också minska objektets marknadsvärde eftersom köparen behöver ta höjd för framtida utgifter. En friskrivningsklausul gör även att dolda fel-försäkringar förlorar sin funktion.

I vissa fall kan friskrivningen vara fördelaktig. Till exempel vid försäljning av en bostad från ett dödsbo där dödsbodelägarna inte själva har bott i bostaden.

Det är dock viktigt att vara transparent gentemot köparen och informera om bostadens historik, kända renoveringsbehov eller andra relevanta omständigheter.

Hur fungerar det om en dödsbodelägare vill köpa fastigheten från dödsboet?