Ombildning till bostadsrätt

När priset är färdigförhandlat gör ombildaren en ekonomisk plan som de som bor i lägenheterna har som underlag för sitt beslut om de dels vill rösta för ombildning eller inte dels för sitt eget ev beslut om att vilja köpa sin lägenhet.

Planen innehåller bland annat bostadsrättsföreningens intäkter och utgifter för de närmaste 10 åren.

Beslut om att ombilda till bostadsrättsförening tas på den köpestämma som måste hållas och där minst 2/3 majoritet krävs för att genomföra ombildningen.

Offerten ska då omfatta både lån till föreningen och lån till de som vill köpa sina lägenheter. Förutom de räntor som bankerna erbjuder tittar man även på det belopp banken är villig att låna ut till föreningen samt hur banken kommer att hantera de privata bolånen. 

Eftersom bankens lån till föreningen är begränsat till ett visst belopp gäller det att tillräckligt många boende vill eller kan låna till insatsen. I den ekonomiska planen framgår det alltid hur stor anslutningsgrad, hur många av de boende som man tror kommer att köpa sin lägenhet, man förväntar sig och uppnås den är det inga problem att genomföra affären, om inte kan affären gå i stöpet.

I samband med tillträdet skrivs vanligtvis också upplåtelseavtalen på av föreningen. Efter tillträdet söker banken lagfart för föreningen och tar ut nya pantbrev om det behövs.

De som bor i fastigheten och inte går med direkt har möjlighet att gå med inom 6 månader efter tillträdesdatumet. De får då betala samma pris för lägenheten men måste betala någon form av räntekompensation för tiden mellan tillträdet och köpet.De hyresrätter som blir kvar i föreningen kan ses som en dold reserv i föreningen då föreningen har möjlighet att sälja dem till marknadspris då hyresgästerna flyttar.

Den ekonomiska planen innehåller bland annat:

• Allmänna förutsättningar
• Beskrivning av fastigheten
• Sammanställning av fastighetens reparationsbehov
• Förvärvskostnad och finansieringsplan
• Föreningens kalkyl med prognos
• Ekonomisk känslighetsanalys
• Lägenhetsförteckning
• Särskilda förhållanden

Några saker att titta på i den ekonomiska planen:

• Förhållandet mellan föreningslån och insatser, blir föreningen för högt belånad?
• Vilken ränta har man räknat med i kalkylen, är den för optimistisk?
• Är avgifterna tillräckligt höga för att täcka kostnaderna, har man räknat med för låga driftskostnader?
• Är anslutningsgraden realistiskt, kommer verkligen så många att gå med direkt vid tillträdet?
• Hur blir den nya boendekostnaden jämfört med vad man betalt i hyra tidigare?
• Blir föreningen äkta eller oäkta?
• Finns det mycket kommersiella lokaler i föreningen? Kan vara bra i attraktiva lägen men kommer det verkligen gå att hyra ut om de inte ligger så bra till?