Om du köper bostadsrätt

Om att köpa bostadsrätt

A young couple behind PC - Step 2 - FULLDet finns inte något krav enligt lag på att du ska undersöka en bostadsrättslägenhet, men i praktiken är det något du bör göra. Det är inte lätt att få ersättning i efterhand för olika fel. Det går att få ersättning för dolda fel, men för att felet ska vara dolt ska det i princip ha varit omöjligt för dig att upptäcka det. Det räcker inte med att man inte tittat ordentligt eller inte har tillräcklig kunskap.

När du ska köpa en bostadsrätt är det också viktigt att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi och hur underhållsansvaret ser ut i föreningen. Har du frågor kan du alltid prata med den ansvarige mäklaren och det är ofta en bra idé att prata med bostadsrättsföreningens styrelse också.

Exempel på frågor du bör ha svar på innan du köper

  • Gjorda och planerade renoveringar
  • Lånens storlek och upplägg
  • Driftskostnader och uppvärmning
  • Fastighetens typ
  • Föreningens intäkter
  • Äkta eller oäkta förening

Gjorda och planerade renoveringar

Vilka stora renoveringar är gjorda på fastigheten och vad planeras framöver? De största kostnaderna är stambyte, tak, fasad och fönster samt gårdsbjälklag. Om stora och dyra renoveringar behöver göras snart kanske avgiften behöver höjas, eller kommer åtminstone inte kunna sänkas. Om föreningen behöver lägga mycket pengar på renovering kommer det också finnas mindre pengar kvar till annat.

Lånens storlek och upplägg

I dagens låga ränteläge är det viktigt att föreningen har sett över sina lån och villkor. Om det har gjorts är räntekostnaderna ovanligt låga och då är det intressant att se hur föreningen gör.  En ansvarsfull förening investerar pengar eller betalar av mer på lånen innan man börjar sänka månadsavgifterna. 

Driftskostnader och uppvärmning

Man kan som tumregel säga att en driftskostnad på 500 kronor per kvadratmeter och år är ett rimligt medelvärde. Titta också på hur ser föreningens uppvärmning ut. Finns det bergvärme eller kanske centralvärme eller står det en gammal oljepanna i källaren? 

Fastighetens typ

Är fastigheten friköpt eller är marken upplåten med tomträtt? Ett nytt tomträttsavtal kan öka föreningens kostnad kraftigt. Prata med mäklaren och gärna också med bostadsrättsföreningen om hur avtalet ser ut och hur föreningen skulle klara en höjning av priset för tomträtten.

Föreningens intäkter

Om föreningen har en stor hyresgäst, till exempel ett företag, som flyttar finns risk för att månadsavgiften behöver höjas för att täcka upp för de inkomster som försvinner. Hur skulle föreningen klara sig om intäkten försvann?

Äkta eller oäkta förening

Om mer än 60 procent av föreningens totala inkomster som kommer från uthyrning kallas det att föreningen är oäkta. Det innebär att andra skatteregler gäller om du senare vill sälja din lägenhet. Du kan inte få uppskov med reavinsten när du säljer en lägenhet i en oäkta förening och du betalar 30 procent i reavinstskatt istället för 22 procent. 

Fördelar som föreningen kan ha

  • Om föreningenen har skaffat fastigheten genom en ombildning kan det finnas hyreslägenheter som omvandlas till bostadsrätter när hyresgäster flyttar. Föreningen kan då sälja hyresrätterna och använda pengarna till att betala av lånen eller betala för andra utgifter. 
  • Om det finns oinredda vindar som används som förråd kan dessa omvandlas till bostäder som föreningen kan sälja. Då kan dessutom fastighetens uppvärmningskostnad sjunka eftersom vinden får en bättre isolering när den byggs om.
  • Finns det bygglov för balkonger?  En balkong höjer oftast värdet på en lägenhet, speciellt för lite större lägenheter i rätt väderstreck. 

Räkna ut ditt verkliga pris 

Den månadsavgift du betalar till bostadsrättsföreningen är ditt bidrag till att betala föreningens lån. När du betalar av dina egna lån kan du göra ränteavdrag, men det kan du inte göra för din månadsavgift. Därför blir det verkliga priset för ditt boende egentligen högre än den summa du köper för. 

För att räkna fram det verkliga priset för ditt nya boende kan du multiplicera lägenhetens andelstal med föreningens lån och addera det till priset du köper boendet för.

RäkneexempelBeräkna
Lägenhetens pris2.800.000 kr
Andelstal1 %
Föreningens lån50.000.000 kr
Din andel av föreningens lån500.000 kr (0.01x50.000.000 kr)
Verkliga priset3.300.000 kr (2.800.000+500.000 kr)

Hur påverkas du om räntan på föreningens lån ändras?

När du vet ditt andelstal kan du också räkna ut hur en förändring i räntan på bostadsrättsföreningens lån kan påverka din månadsavgift. I exemplet ovan skulle en ökning av 1 procentenhet innebära: 

  • Ökning på ett år: 1 % av 500.000 = 5000.   
  • 5000 delat i 12 månader innebär cirka 400 kronor i månaden. 

Ju högre andel av lånen du har och ju mer lån föreningen har, desto mer påverkas du om räntan ändras. 

Medlemskap och överlåtelseavgift

Du behöver bli godkänd av bostadsrättsföreningen för att kunna köpa bostadsrätten. Ibland tar föreningen ut en överlåtelseavgift. 

Redo att köpa bostad eller har du fler frågor?

Gör bokalkyl eller ansök om lånelöfte

Börja med att reda på hur mycket du kan köpa för och ansök sedan om lånelöfte:

Prata med oss

Att köpa bostad är en stor affär och det finns en hel del att tänka på. Prata med oss så hjälper vi dig med ditt bostadsköp.

Gå vidare till:

Hjälp oss att förbättra innehållet på den här sidan

Är informationen på den här sidan värdefull för dig?