Undersökningsplikt och dolda fel vid bostadsaffärer

För både säljare och köpare finns krav på hur man ska agera vid en bostadsaffär.

Säljarens upplysningsplikt

Fastigheter och bostadsrätter köps i befintligt skick. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. Säljaren ska upplysa om kända fel som inte är normala i förhållande till fastighetens ålder, och som köparen inte kunnat upptäcka. Säljaren kan bli skadeståndsskyldig för kända fel han inte upplyst om och för så kallade dolda fel.

Köparens undersökningsplikt

Köparen är skyldig att undersöka fastigheten noga. Säljaren ansvarar inte för fel som är möjliga att upptäcka, eller borde ha förväntats med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Normalt behöver inte köparen göra ingrepp eller åverkan i byggnaden, men om något tyder på att fel finns måste köparen utreda orsaken.

Några punkter att undersöka extra noga:

  • Utrymmen i grund, källare och övriga biytor som inte är bostadsyta
  • Fukt på golv och väggar i källarutrymmen
  • Sprickbildningar i fasad och grund
  • Yttertaket
  • Brunnar - vattenmängd och vattenkvalitet
  • Rötskador
  • Skorsten och murstock
  • El- och vattenledningar
  • Värmeanläggning
  • Isolering
  • Övriga byggnader på fastigheten

Överlåtelsebesiktning

Köparen kan göra besiktningen själv, men kraven är höga och det kan vara klokt att anlita en professionell besiktningsman. Besiktningen omfattar bara de delar av fastigheten som är normalt åtkomliga utan ingrepp och åverkan. Besiktningsmannen ska förklara de fel han upptäcker och informera köparen om konsekvenser. Via Besiktningsman.se kan du få professionell hjälp vid besiktning av den fastighet du tänker köpa.

Om besiktningsmannen varit försumlig eller inte fullgjort sitt uppdrag fackmannamässigt kan köparen rikta ett ekonomiskt krav mot besiktningsmannen. Felet måste vara möjligt att upptäcka, eller så påtagligt att det är uppenbart att besiktningsmannen gjort en missbedömning.

Dolda fel

Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kunnat upptäckas av vare sig köpare, säljare eller besiktningsman. Felet ska inte vara förväntat med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick.

I princip ansvarar säljaren för brister i byggnadens konstruktion eller utförande. Normalt är säljaren ansvarig för dolda fel i 10 års tid efter försäljning. Om köparen och säljaren inte kommer överens om ersättning vid dolda fel kan saken behöva prövas i domstol. En köpare som anlitat en professionell besiktningsman har ofta lättare att hävda att han uppfyllt sin undersökningsplikt.

Om säljaren blir ersättningsskyldig betalar han inte för en standardförbättring. Det är inte meningen att köparen ska få en bättre fastighet än vad som gällde vid köpet.

Överlåtelseförsäkring

Det är vanligt att säljaren tecknar en överlåtelseförsäkring i samband med försäljningen. Det är en 10-årig försäkring mot fel och skador på byggnader.

Tips om boende

Couple walking in the city 

Köpa bostad

Att köpa bostad är ofta en av livets största affärer. Här får tips om vad som är bra att tänka på.

Children swinging in the garden 

Om bolån

Se över dina bostadslån. Kanske är det läge att binda räntan eller räntesäkra?