Om du köper bostadsrätt

Om att köpa bostadsrätt

A young couple behind PC - Step 2 - FULLDet finns inte något krav enligt lag på att du ska undersöka en bostadsrättslägenhet, men i praktiken är det något du bör göra. Det är inte lätt att få ersättning i efterhand för olika fel. Det går att få ersättning för dolda fel, men för att felet ska vara dolt ska det i princip ha varit omöjligt för dig att upptäcka det. Det räcker inte med att man inte tittat ordentligt eller inte har tillräcklig kunskap. 

När du ska köpa en bostadsrätt är det också viktigt att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi och hur underhållsansvaret ser ut i föreningen. Har du frågor kan du alltid prata med den ansvarige mäklaren och det är ofta en bra idé att prata med bostadsrättsföreningens styrelse också. 

Exempel på frågor du bör ha svar på innan du köper:


  1. Vilka stora renoveringar är gjorda på fastigheten och vad planeras framöver? De största kostnaderna är stambyte, tak, fasad och fönster samt gårdsbjälklag. Om stora och dyra renoveringar behöver göras snart kanske avgiften kommer behöva höjas, eller kommer åtminstone inte kunna sänkas. Om föreningen behöver lägga mycket pengar på renovering kommer det också finnas mindre pengar kvar till annat. 
  2. Hur stora lån har föreningen och hur länge är de bundna med räntan de har nu? I dagens låga ränteläge är det viktigt att föreningen har sett över sina lån och villkor. Om det har gjorts är räntekostnaderna ovanligt låga och då är det intressant att se hur föreningen gör.  En ansvarsfull förening investerar pengar eller betalar av mer på lånen i första hand innan man börjar sänka månadsavgifterna. 
  3. Vad ligger driftskostnaden på per kvadratmeter och år? Man kan som tumregel säga att runt 500 kronor per kvadratmeter och år är ett rimligt medelvärde. Prata med mäklaren om driftskostnaden.
  4. Hur ser föreningens uppvärmning ut? Har man investerat i bergvärme eller kanske centralvärme eller står det en gammal oljepanna i källaren? 
  5. Är föreningens fastighet friköpt eller är marken upplåten med tomträtt? Ett nytt tomträttsavtal kan öka föreningens kostnad kraftigt. Prata med mäklaren och gärna också med bostadsrättsföreningen om hur avtalet ser ut och hur man skulle klara en höjning av priset för tomträtten.
  6. Har föreningen stora intäkter från företag som hyr lokaler i fastigheten? Om föreningen har en stor hyresgäst som flyttar finns risk för att månadsavgiften behöver höjas för att täcka upp för de inkomster som försvinner. Hur skulle föreningen klara sig om intäkten försvann?
  7. Kolla upp hur stor del av föreningens totala inkomster som kommer från uthyrning. Är det mer än 60 procent kallas det att föreningen är oäkta. Det innebär att andra skatteregler gäller om du senare vill sälja din lägenhet. Du kan inte få uppskov med reavinsten när du säljer en lägenhet i en oäkta förening och du betalar 30 procent i reavinstskatt istället för 22 procent.


Fördelar som föreningen kan ha

  1. Har föreningen skaffat fastigheten i samband med en ombildning? I så fall kan det finnas ett antal hyreslägenheter som omvandlas till bostadsrätter när hyresgäster flyttar. Föreningen kan då sälja hyresrätterna på den öppna marknaden och pengarna kan exempelvis användas till att betala av lånen eller betala för andra utgifter. 
  2. Finns det oinredda vindar som idag används som förråd?  Ibland kan dessa omvandlas till bostäder som föreningen kan sälja. Då kan dessutom fastighetens uppvärmningskostnad sjunka eftersom vinden får en bättre isolering när den byggs om.
  3. Finns det bygglov för balkonger?  En balkong höjer oftast värdet på en lägenhet, speciellt för lite större lägenheter i rätt väderstreck.

Räkna ut ditt verkliga pris

Den månadsavgift du betalar till bostadsrättsföreningen är ditt bidrag till att betala föreningens lån. När du betalar av dina egna lån kan du göra ränteavdrag, men det kan du inte göra för din månadsavgift. Därför blir det verkliga priset för ditt boende egentligen högre än den summa du köper för.

För att räkna fram det verkliga priset för ditt nya boende kan du multiplicera lägenhetens andelstal med föreningens lån och addera det till priset du köper boendet för.

Räkneexempel  
Lägenhetens pris
Andelstal
Föreningens lån
2.800.000 kr1 %50.000.000 kr
  • Din andel av föreningens lån är 1 procent och blir här 500.000 kronor. 
  • Det verkliga priset blir då priset på boendet 2.800.000 + 500.000 = 3.300.000 kronor.

Hur påverkas du om räntan på föreningens lån ändras?

När du vet ditt andelstal kan du också räkna ut hur en förändring i räntan på bostadsrättsföreningens lån kan påverka din månadsavgift. I exemplet ovan skulle en ökning av 1 procentenhet innebära: 

  • Ökning på ett år: 1 % av 500.000 = 5000.   
  • 5000 delat i 12 månader innebär cirka 400 kronor i månaden. 

Ju högre andel av lånen du har och ju mer lån föreningen har, desto mer påverkas du om räntan ändras. 

Medlemskap och överlåtelseavgift

Du behöver bli godkänd av bostadsrättsföreningen för att kunna köpa bostadsrätten. Ibland tar föreningen ut en överlåtelseavgift. 

Gå vidare till: